Koupě investiční nemovitosti

Česko je daňový ráj co se týče investičních nemovitostí:

1) neplatíte daň z nabytí nemovitosti (platí pro nemovitosti nabyté po roce 2021)

2) daň z nemovitých věcí, jinými slovy daň z nemovitosti je v ČR extrémně nízká - pokud již něco vlastníte, tak sami víte :)

3) ve většině případů legálně neplatíte daně z příjmu z pronájmu (pokud zohledníte odpisy nemovitosti a úroky zaplacené bance)

4) neplatíte daň ze zisku z prodeje, pokud nemovitost vlastníte alespoň 10 let 

5) daň ze zisku z prodeje se dále neplatí pokud jste minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem v nemovitosti bydleli

6) daň ze zisku z prodeje také neplatíte pokud peníze z prodeje využijete na vlastní bytovou potřebu (koupě jiné nemovitosti, výstavba, splacení hypotéky apod., pokud vše proběhne do jednoho roku od prodeje)

Takže příjmy z pronájmu můžete mít legálně v daňovém přiznání, a přesto státu platit 0 Kč. :)

Záporný výsledek z pronájmu Vám dokonce snižuje celkový daňový základ, tudíž budete platit ve finále nižší daně, než kdybyste investiční nemovitost nevlastnili.

Ano, jedná se o běžnou praxi. Zpravidla se pokračuje dle původní nájemní smlouvy nebo se na základě dohody vytvoří nová.

Byt následně můžete pronajímat "na vlastní pěst" nebo ho svěřit správcovské firmě.

Ano, všechny mé byty pronajímám přes největší správcovskou firmu v ČR, která mi garantuje:

1) obsazení bytu spolehlivým podnájemníkem (nafocení, inzerce, prověření podnájemníků v registrech, příprava a podpis smluv)

2) garance nájemného i v případě neobsazeného bytu (i v případě, kdy podnájemník přestane platit)

3) garance vrácení bytu v původním stavu (pojištění domácnosti a odpovědnosti hradí podnájemník)

4) řeší za Vás vyúčtování energií a veškeré opravy (+ nonstop klientská podpora)

5) vše vidíte přehledně v jejich klientské zóně (přehled plateb, obsazenost bytů, fotky z pravidelných kontrol bytů, celkové dosavadní příjmy)

Napište mi a rád Vás propojím s konkrétním kolegou/kolegyní, kteří s Vámi proberou detaily spolupráce. 

Od 1.4.2026 platí nová pravidla pro tzv. investiční hypotéky.

Výklad ČNB: 

"Investiční hypotékou se rozumí hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu." 

Pokud se Vás týká tato definice ČNB, tak pro Vás platí tato pravidla:

LTV max. 70 % a DTI max. 7

LTV max. 70 % - což znamená, že Vám banka poskytne hypoteční úvěr max. do 70 % z hodnoty nemovitostí, kterou dávate do zástavy.

Pokud byste do zástavy dávali pouze pořizovanou nemovitost, tak by to znamenalo 30 % z vlastních zdrojů.

Pokud byste dávali bance do zástavy další nemovitost (popř. jinou než pořizovanou avšak dražší nemovitost), tak byste mohli získat i 100 % z kupní ceny, popř. i více.

DTI max. 7 znamená, že v rámci investiční hypotéky můžete mít celkový objem všech úvěrů (současných + nových) max. do 7 násobku Vašeho čistého ročního příjmu, které Vám banka akceptuje. Tzn. pokud jsou Vaše příjmy např. 1 000 000 Kč ročně čistého, tak může být objem všech vašich úvěrů max. 7 000 000 Kč.

To, kolik budete schopni v jednotlivých bankách získát Vám rád propočítám. 

Já osobně se této disciplíně nevěnuji, ale mám šikovné kolegy ze správcovské firmy, kteří Vám rádi poradí.

Ozvěte se mi a propojím Vás. :)

Ano, pokud již vlastníte nějakou nemovitost (dům, byt v osobním vlastnictví, chatu/chalupu, stavební pozemek) a můžete jí dát bance do zástavy.

Vaše aktuálně vlastněná nemovitost musí být bez věčných břemen (např. doživotního užívání) a ideálně i bez zástavních práv.

Pokud již nějakou nemovitost vlastníte a splácíte jí v rámci hypotéky, tak tutéž nemovitost můžete využít k dozajištění nové hypotéky.

V takovém případě můžete od banky získat až 100 % z kupní ceny nově pořizované nemovitosti, popř. i více (např. na pokrytí negativního cashflow) nebo jiné další investice.

Pro bližší info mě prosím kontaktujte. :)

Pokud jste schopni komfortně pokrýt negativní cashflow z jiných příjmů, tak ano.

Splátka hypotéky totiž zahrnuje i tzv. úmor, tzn. částku, o kterou se Vám ponižuje dluh bance.

Reálné náklady na úvěr jsou pouze zaplacené úroky, jelikož díky umořování dluhu si de fakto dávate své vlastní peníze do zadní kapsy.

Pokud máte tedy po zohlednění veškerých nákladů negativní cashflow např. 3 tis. Kč měsíčně a úmor hypotéky je také ve výši 3 tis. Kč měsíčně, tak jste hodnotově de fakto na nule.

Investoři do nemovitosti však sází spíše na kapitálový růst, tzn. růst hodnoty samotné nemovitosti.

Pokud "dotujete" měsíčně 3 tis. Kč a nemovitost vám roste na hodnotě o 25 tis. měsíčně (25 tis. krát 12 měsíců = 300 tis. Kč ročně), tak svůj vlastní vklad (3 tis. krát 12 měsíců = 36 tis.) jste téměr zosminásobili. V podstatě jste díky kapitálovému růstu měli zhodnocení vlastního kapitálu 733,33 % ročně. 

Pokud byste 36 tis. vložili např. do akcii, tak byste při 10 % zhodnocení měli po roce 39 600 Kč.

Tomu se říká síla finanční páky. 💪

Zmíné zhodnocení platí, pokud byste si nechal bankou zafinancovat 100 % kupní ceny nemovitosti. 💰

Nájmy každoročně rostou, takže i negativní cashflow je otázka jen pár let, dokud nedojde k "překlopení" do pozitivního cashflow.